I proprietari immobiliari perderanno denaro. "Non esiste alcuna base giuridica per le richieste di risarcimento."

• - La modifica alla legge sulla pianificazione e lo sviluppo territoriale, che ha introdotto i piani generali, non fornisce una base giuridica per le richieste di risarcimento in caso di diminuzione del valore degli immobili causata dall'adozione di un piano generale - afferma la consulente legale Dott.ssa Agnieszka Grabowska-Toś, socia amministratrice dello studio legale Kania Stachura Toś.
• - I proprietari potranno esercitare il loro diritto a richiedere un risarcimento per la diminuzione del valore dei loro immobili solo quando verrà adottato un piano di sviluppo locale per tali immobili o quando tale piano verrà modificato - aggiunge la Dott.ssa Agnieszka Grabowska-Toś.
• Secondo l'avvocato Agnieszka Grabowska-Toś, le possibilità di ottenere un risarcimento per le persone il cui terreno perderà valore a seguito dell'adozione del piano generale sono molto limitate.
• L'esperto osserva che i comuni saranno ritenuti responsabili per i danni causati dall'adozione illegale di piani regolatori generali. A seguito di una sentenza definitiva che dichiari l'invalidità di un piano regolatore generale, potranno essere presentate richieste di risarcimento.

I polacchi avranno diritto a un risarcimento se il valore dei terreni diminuisce a seguito dell'adozione del piano generale?

Consulente legale Dott.ssa Agnieszka Grabowska-Toś: La modifica alla Legge sulla pianificazione e lo sviluppo territoriale, che ha introdotto i piani generali, non fornisce una base giuridica per le richieste di risarcimento in caso di diminuzione del valore immobiliare causata dall'adozione di un piano generale . Tali diritti sono disponibili per i proprietari immobiliari solo in relazione agli effetti dell'adozione di un piano locale ai sensi dell'articolo 36, paragrafi 1 e 3 di tale legge.

Durante l'attuazione della riforma della pianificazione territoriale, questa disposizione non è stata modificata per consentire richieste di risarcimento danni. Inoltre, l'articolo 37, paragrafo 11a, della Legge sulla pianificazione e lo sviluppo territoriale non è stato modificato, il che significa che i piani generali non saranno presi in considerazione nella valutazione degli immobili nei procedimenti volti a stabilire i diritti di pianificazione per gli aumenti di valore degli immobili o per il risarcimento delle diminuzioni di valore. È inoltre importante ricordare che l'articolo 6, paragrafo 1, di tale legge stabilisce che le disposizioni del piano regolatore locale, insieme ad altre disposizioni, determinano le modalità di esercizio dei diritti di proprietà sugli immobili. Questa disposizione non menziona il piano generale.

Il legislatore ha ritenuto che il piano generale non costituisca una base diretta per l'attuazione dello sviluppo territoriale in conformità alle sue disposizioni, il che è confermato dalle disposizioni introdotte dalla riforma della pianificazione territoriale che regolano il contenuto e i principi dell'adozione dei piani generali.

Il piano generale non costituisce una base giuridica per decisioni diverse dalla decisione sulle condizioni di sviluppo e di utilizzo del suolo, e non costituisce una base per presentare un'opposizione alla notifica di costruzione, e gli organi di amministrazione architettonica e edilizia non possono verificare la conformità del progetto di costruzione al piano generale.

Ciò non cambia tuttavia il fatto che il piano generale influenzerà effettivamente le modalità di esercizio dei diritti di proprietà sugli immobili in futuro, poiché i nuovi piani locali e le nuove decisioni sulle condizioni di sviluppo (e la conformità del progetto di costruzione a questi documenti è soggetta a verifica nel procedimento di permesso di costruire) dovranno essere coerenti con questo piano.

A causa dell'introduzione della riforma della pianificazione territoriale, e in particolare delle disposizioni del Regolamento del Ministro dello Sviluppo e della Tecnologia del 2 maggio 2024, sul metodo di designazione delle aree supplementari di sviluppo nel piano generale comunale (Gazzetta Ufficiale 2024, voce 729) , i proprietari di immobili che attualmente potrebbero ottenere permessi di sviluppo saranno privati di questa opportunità dopo l'entrata in vigore dei piani generali, poiché i loro immobili non saranno inclusi nell'area supplementare di sviluppo . I proprietari dei terreni attribuiranno ciò alla riduzione del valore dei loro immobili dovuta all'adozione del piano generale . Tuttavia, ai sensi della normativa applicabile, ciò non costituisce motivo di richiesta di risarcimento .

Quando potranno i polacchi ricevere un indennizzo in caso di deprezzamento del loro immobile? Solo quando verrà adottato un piano regolatore locale per l'area in cui si trova il loro lotto?

Sì, i proprietari potranno esercitare il diritto di richiedere un indennizzo per la diminuzione del valore dei loro immobili solo dopo l'adozione di un piano di sviluppo locale per tali immobili, o se tale piano è stato modificato. Se tali piani vengono adottati dopo l'entrata in vigore del piano generale, come ho già detto, dovranno essere coerenti con tale piano.

In questo senso, il piano generale influenzerà le opzioni di sviluppo per un determinato lotto. Tuttavia, questo impatto non è diretto, poiché la Legge sulla Pianificazione e lo Sviluppo del Territorio stabilisce chiaramente che il piano generale non costituisce una base per il rilascio di permessi di costruire , che autorizzano lavori di costruzione. Né tali lavori possono essere dichiarati sulla base di esso. Se il piano locale viene adottato, il proprietario dell'immobile avrà diritto allo stesso diritto che i proprietari dei lotti hanno attualmente prima dei piani generali. Con ciò, intendo un diritto a un risarcimento pari alla riduzione del valore dell'immobile, che è disponibile quando il proprietario vende l'immobile dopo l'adozione o la modifica del piano .

Vale la pena ricordare che il proprietario di un immobile può anche esercitare i diritti specificati nell'articolo 36, sezione 1 della legge, vale a dire una richiesta di risarcimento per il danno effettivamente subito o una richiesta di acquisto dell'immobile, se, in relazione all'adozione del piano regolatore locale o alla sua modifica, l'uso dell'immobile o di una sua parte nel modo precedente o in conformità con il suo scopo precedente è diventato impossibile o significativamente limitato .

Tuttavia, tale procedimento deve essere distinto dal procedimento di risarcimento danni derivante dall'adozione da parte di un comune di un piano regolatore generale in violazione di legge. In tal caso, il proprietario potrà presentare una richiesta di risarcimento danni ai sensi dell'articolo 4171 del Codice Civile senza attendere l'adozione del piano regolatore. Tuttavia, ciò sarà possibile solo se il piano regolatore generale verrà dichiarato invalido in un procedimento separato.

La principale difficoltà nel perseguire i ricorsi sarà il procedimento per invalidare il piano regolatore stesso. L'efficacia di un ricorso contro il piano regolatore dipenderà dalla capacità del proprietario dell'immobile di dimostrare che il piano regolatore viola i suoi interessi giuridici e che la sua adozione ha violato significativamente i principi di redazione del piano regolatore o la procedura per la sua redazione . Solo tali violazioni costituiscono motivo per un tribunale di dichiarare invalido il piano regolatore.

Non tutti i casi in cui l'esclusione di un lotto specifico dal piano regolatore generale sarà considerata una violazione della legge, poiché il comune non ha piena libertà nella designazione delle aree edificabili. La legge sulla pianificazione e lo sviluppo territoriale e i suoi regolamenti attuativi introducono significative restrizioni per i comuni in questo ambito. Se il comune applica correttamente i regolamenti sulla determinazione delle aree edificabili e il lotto non è incluso in tale area, e allo stesso tempo il piano regolatore generale viene adottato in conformità con la procedura e le altre norme, non può essere accusato di violazione della legge. In tal caso, un ricorso contro il piano regolatore generale sarà inefficace.

A mio parere , nella pratica, dimostrare che un piano generale viziato abbia causato un danno può essere difficile . Allo stesso modo, dimostrare un danno correlato all'impossibilità di ottenere una decisione urbanistica a causa del fatto che il lotto non è incluso nella zona di sviluppo può essere problematico. Pertanto, anche se il piano viene dichiarato invalido , l'ottenimento di un risarcimento sarà fortemente limitato .

Quali importi di risarcimento puoi aspettarti?

In caso di indennizzo per la riduzione del valore di un immobile causata dall'adozione o dalla modifica di un piano regolatore locale, la normativa specifica che l'indennizzo è pari alla riduzione del valore dell'immobile . L'indennizzo è la differenza tra il valore dell'immobile determinato tenendo conto della destinazione d'uso del suolo in vigore dopo l'adozione o la modifica del piano regolatore locale e il suo valore determinato tenendo conto della destinazione d'uso del suolo in vigore prima della modifica del piano o dell'uso effettivo dell'immobile prima dell'adozione del piano. Tuttavia, non esistono normative che specifichino il metodo per determinare l'indennizzo per l'adozione illegittima di un piano regolatore generale. E qui, sorgerà sempre la domanda: quali danni ha subito il proprietario del terreno in relazione all'adozione del piano regolatore generale?

Se consideriamo le conseguenze dell'invalidazione del piano generale, avremo in realtà due opzioni.

Il primo caso si verifica quando, dopo l'annullamento del piano regolatore generale, il proprietario del lotto non riesce a ottenere una delibera urbanistica a causa della mancanza di un piano regolatore generale. Questa situazione non è diversa da quella in cui il lotto non era affatto coperto dal piano regolatore generale a causa della mancata adozione da parte del comune entro il 30 giugno 2026. Nel secondo caso, se un piano locale era in vigore alla data di adozione del piano regolatore generale, la dichiarazione di invalidità del piano regolatore generale non avrà alcun effetto sulla validità del piano locale. Se il piano prevedeva la possibilità di urbanizzazione, il proprietario potrà attuare tale urbanizzazione, indipendentemente dal fatto che il piano regolatore generale sia stato adottato o invalidato. Quindi, quali danni ha subito il proprietario?

L'impossibilità di ottenere un indennizzo in caso di diminuzione del valore di un terreno a seguito dell'adozione di un piano regolatore generale è conforme alla Costituzione?

- È ovviamente dubbio che l'impossibilità di ottenere un risarcimento per una diminuzione del valore di un immobile derivante dall'adozione di un piano regolatore generale sia costituzionale. Ai sensi dell'articolo 64, comma 3, della Costituzione, la proprietà può essere limitata solo dalla legge e solo nella misura in cui non violi l'essenza del diritto di proprietà. Tuttavia, una restrizione al diritto di edificazione costituisce una restrizione al diritto di proprietà immobiliare .

L'esclusione nel piano generale della possibilità di edificare immobili, impedendo al contempo al proprietario di tali immobili di richiedere un risarcimento per la diminuzione del valore dell'immobile causata dall'adozione del piano generale, può essere valutata come una restrizione sproporzionata del diritto di proprietà, che viola la Costituzione.

D'altro canto, tuttavia, si sostiene che la riforma della pianificazione territoriale abbia introdotto disposizioni transitorie che consentono ai proprietari di terreni di edificare i propri lotti e ottenere una delibera urbanistica, anche se la loro domanda è incoerente con il piano generale . Tuttavia, la condizione è che la domanda di delibera urbanistica venga presentata prima della scadenza dello studio, ovvero entro il 30 giugno 2026.

E poiché i proprietari hanno avuto la possibilità di esercitare il loro diritto di ottenere una decisione di sviluppo senza alcuna restrizione, l'adozione del piano generale non causa alcun danno ai proprietari degli immobili.

Possiamo aspettarci che nei prossimi anni ci sarà una giurisprudenza che porterà al pagamento di un indennizzo per la diminuzione del valore dei terreni a seguito dell'adozione di piani generali, e non solo in caso di adozione di piani locali?

È importante ricordare che i comuni hanno ancora tempo (fino al 30 giugno 2026) per adottare i piani generali. Fino all'adozione dei piani generali, non ci saranno procedimenti volti a ottenere un risarcimento per la diminuzione del valore immobiliare causata dall'adozione del piano generale . Certamente, se vengono adottati piani generali che escludono lo sviluppo in aree in cui tale sviluppo era precedentemente consentito, i proprietari insoddisfatti presenteranno reclami contro i piani generali . A livello nazionale, ci saranno senza dubbio casi di sentenze amministrative che dichiareranno tali piani invalidi, ma data la durata dei procedimenti dinanzi alla Corte Suprema Amministrativa (fino a tre anni), le sentenze in questi casi diventeranno definitive solo tra pochi anni .

Soltanto le sentenze definitive che dichiarano l'invalidità dei piani regolatori generali costituiranno il fondamento per un'eventuale richiesta di risarcimento danni ai sensi dell'articolo 4171, comma 1, del codice civile, vale a dire per l'adozione di un piano regolatore illegittimo, e non per la riduzione del valore dell'immobile dovuta all'adozione del piano regolatore generale.

A sua volta, le sentenze dei tribunali ordinari in materia di risarcimento per l'adozione di piani generali illegittimi sono ancora lontane diversi anni. Pertanto , passeranno molti anni prima di vedere le prime sentenze concrete in tali casi.

È possibile che gli enti locali che adottano piani generali debbano pagare un indennizzo, o meglio, l'erario, visto che è stato il governo a introdurre tali regolamenti? Ciò potrebbe ridurre significativamente i bilanci degli enti locali?

I comuni saranno ritenuti responsabili per i danni derivanti dall'adozione di piani generali illegittimi. Il Tesoro dello Stato sarà ritenuto responsabile per l'adozione di disposizioni della legge incostituzionali.

Per evitare richieste di risarcimento, è sufficiente che gli enti locali non adottino piani di sviluppo locale? È davvero possibile?

La mancata adozione di nuovi piani di sviluppo locale precluderà certamente le richieste di risarcimento per la diminuzione del valore immobiliare derivante dall'adozione o dalla modifica di un piano di sviluppo locale. Questa potrebbe effettivamente essere una strategia.

Ci troveremmo quindi in una situazione pressoché analoga a quella che stiamo vivendo da oltre 20 anni, quando i comuni hanno deliberatamente deciso di non adottare piani locali e di attuare investimenti basandosi esclusivamente su decisioni relative alla determinazione dell'ubicazione degli investimenti di interesse pubblico e su decisioni di sviluppo .

Tuttavia, osservo anche che dopo l'entrata in vigore delle norme sulla determinazione delle aree di sviluppo , molti comuni hanno accelerato i lavori sui piani locali proprio per adottare un piano che consentisse tale sviluppo in aree che, secondo le nuove norme, non possono essere designate per lo sviluppo .

Nel caso di adozione di piani locali, fino alla scadenza dello studio, l'unica limitazione all'assegnazione di terreni per lo sviluppo è rappresentata dalle disposizioni dello studio.

Quali azioni potranno intraprendere i polacchi per ottenere un risarcimento se i loro terreni dovessero perdere valore a seguito dell'adozione di un piano regolatore generale, ad esempio perché diventano terreni agricoli anziché edificabili? I polacchi avranno qualche opzione in merito?

Ritengo che queste opzioni siano fortemente limitate perché, come ho già detto, i comuni sono vincolati da norme per la designazione delle nuove aree edificabili. Se lo facessero correttamente, non ci sarebbero basi per accusare il piano regolatore generale di escludere lo sviluppo residenziale su questa proprietà.

Tuttavia, se il proprietario riesce a ottenere una sentenza definitiva del tribunale amministrativo che dichiari invalido il piano generale, il passo successivo dovrebbe essere quello di intentare una causa per ottenere il risarcimento del danno causato dall'adozione del piano generale illegittimo.

In quale periodo e a partire da quale momento i polacchi potrebbero richiedere un risarcimento?

Né la Legge sulla pianificazione e lo sviluppo territoriale né il Codice civile prevedono una disposizione che stabilisca un termine di prescrizione per le richieste di risarcimento danni causate dall'adozione illegittima di un piano generale. Pertanto, si applicherà il termine di prescrizione generale per le richieste di risarcimento danni da illecito civile specificato nell'articolo 442, comma 1, del Codice civile. Ai sensi del comma 1 di tale disposizione , la richiesta di risarcimento danni causata da illecito civile si prescrive dopo tre anni dal giorno in cui il danneggiato ha avuto conoscenza, o avrebbe potuto avere conoscenza con la dovuta diligenza, del danno e della persona responsabile. Tuttavia, tale termine non può essere superiore a dieci anni dal giorno in cui si è verificato l'evento che ha causato il danno .

Il termine di prescrizione di 3 anni previsto dalla presente disposizione deve essere conteggiato a partire dalla data in cui la sentenza del tribunale amministrativo che dichiara l'invalidità del piano generale diventa definitiva, mentre il termine di 10 anni deve essere conteggiato a partire dalla data di adozione del piano generale.